Perché Non Investire Nel Settore Immobiliare

Investire oggi nel settore immobiliare sembrerebbe non avere più lo stesso fascino (o convenienza) di un tempo. Oggi chi vuole puntare sul “mattone” non deve pensare solo allo sforzo finanziario necessario, ma anche ai (pochi) vantaggi e ai (tanti) svantaggi che questa tipologia d’investimento comporta. Secondo studi recenti, oggi in Italia il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà: una percentuale fra le più alte al mondo. Si tratta sicuramente di una statistica positiva per quanto riguarda le ripercussioni sul tessuto socio-economico del nostro paese, anche perché una casa di proprietà è un elemento di sicurezza e stabilità. Ma la grande propensione degli italiani a investire nel settore immobiliare spesso non si è fermata alla prima casa.

Investire Nel Settore Immobiliare

Oggi in molti credono che il mattone un investimento sicuro, un bene rifugio sul quale investire anche la maggior parte dei propri risparmi. Un bene che non perderà mai di valore e che, anzi, aumenterà nel tempo. Ma le cose non stanno proprio così e lo vedremo in seguito. Esiste poi un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato. Moltissime persone possiedono una o più case, magari in seguito a delle eredità ricevute. Ma vendere questi immobili può essere in molti casi complesso. Se state pensando di acquistare un immobile o un fondo immobiliare, dovete innanzitutto pensare che si tratta solo di uno dei tanti modi per investire i vostri risparmi. Si tratta di un concetto abbastanza intuitivo, anche se non diffusamente compreso, perché si tende ad attribuire alla casa uno “status quo” speciale. In realtà l’asset immobiliare (tranne che per la prima casa), dovrebbe essere considerato come un qualsiasi altro asset finanziario, al pari di azioni, obbligazioni o forex.

Svantaggi

Una volta entrati in quest’ottica, dovrete tenere in considerazione alcuni fattori “negativi” che potrebbero rendere sconveniente per voi un investimento nel settore immobiliare:

• Valore reale – Se consideriamo il valore reale degli immobili (ovvero, il valore dell’immobile meno l’effetto dell’inflazione), possiamo notare come negli ultimi 25 anni sia sceso mediamente del 15%. Questo significa che chi avesse investito in un immobile non sarebbe riuscito a proteggere il valore del suo capitale dall’inflazione (che negli ultimi 25 anni non è neanche cresciuta granché). Quando si valuta un immobile, bisognare considerare anche la sua posizione geografica: se il valore immobiliare è rimasto infatti costante nelle grandi città come Roma e Milano, è però crollato drasticamente in molte altre zone d’Italia.
• Contratto di affitto – Oggi il mercato degli affitti in Italia, anche a causa dell’elevato tasso di proprietà immobiliare, non è molto reattivo nella maggior parte del paese. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a difesa del proprietario sono decisamente limitati.
• Tassazione – Il fattore fiscale è forse il maggior “deterrente” per gli investimenti immobiliari. Se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case. Per non parlare poi delle tasse locali.
• Liquidità –  L’investimento immobiliare non brilla per liquidità, ovviamente. Vendere casa richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto esosi.
• Diversificazione – Se possiedi già una prima casa sei probabilmente molto esposto al rischio legato al settore immobiliare. In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset tra diverse asset class per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore.

Conclusioni

Con quello che ho detto in precedenza, non voglio dire che investire in immobili sia sconveniente del tutto. In alcuni casi può essere infatti redditizio, soprattutto se l’immobile è situato in una grande città o in una località turistica molto popolare. Ricordate sempre che nella valutazione bisogna inoltre tenere in considerazione tutti i fattori sopra citati e, soprattutto, considerarlo come un comune asset finanziario a cui esistono delle alternative.