Come Investire in REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare, anche conosciuti come REIT, rappresentano un modo alternativo per investire in beni immobili.

Come Investire in REIT

Nello specifico, i REIT sono società quotate in Borsa che possiedono e gestiscono beni immobili commerciali fruttiferi, che vanno dai centri commerciali ai cinema, dagli appartamenti ai parchi fino agli uffici, gli hotel e gli ospedali. Un fondo comune di investimento immobiliare può essere specializzato in un determinato settore immobiliare o può diversificarsi in vari tipi di proprietà.

Investire in REIT può essere attraente per diversi motivi, soprattutto per gli investitori orientati al reddito. Queste società sono infatti per lo più esenti da imposte sugli utili e sono tenute a versare una quota elevata dei propri profitti agli investitori (il 90%) sotto forma di dividendi (che però sono soggetti a tassazione).

In pratica, possiamo affermare che i REIT riescono ad offrire agli investitori un potenziale di guadagno e di rivalutazione del capitale uguale a quello potenzialmente generato da un investimento diretto nei comuni beni immobili. E mentre il mercato REIT attuale presenta qualche rischio, nel lungo periodo si sono sempre dimostrati vincenti (leggi anche 4 REIT Con Ottimi Dividendi).

Vediamo ora qualche utile consiglio su come investire in REIT.

Come Investire in REIT: Cosa Guardare

Per gli investitori al dettaglio, i REIT hanno molti vantaggi rispetto agli investimenti fatti nel settore immobiliare tradizionale. Prima di tutto, si tratta di un investimento liquido. E’ poi possibile acquistare e vendere azioni di REIT, che vengono scambiate come comuni azioni in borsa. Le azioni dei REIT hanno anche minimi di investimento: questo è un bene, soprattutto se consideriamo che investire direttamente in un immobile richiede spesso un impegno economico molto più consistente.

Inoltre, come dicevano all’inizio, questi fondi comuni generano entrate dalle locazioni e dai leasing delle proprietà che possiedono. La maggior parte (90%) del reddito imponibile di un REIT deve essere poi restituita agli azionisti sotto forma di dividendi. Di conseguenza, gli investitori si affidano spesso a questi fondi per generare un flusso di cassa costante, sebbene le azioni possano anche apprezzarsi di valore se le partecipazioni immobiliari lo faranno.

Se vi ritenete quindi pronti per investire in REIT, cercate quelli che hanno una crescita costante degli utili derivante da maggiori entrate (tassi di occupazione più alti e canoni crescenti), costi inferiori e nuove opportunità di business. È inoltre fondamentale cercare informazioni sul management che sovrintende alle proprietà del REIT. Un buon gruppo dirigente avrà la possibilità di aggiornare le strutture e migliorare i servizi di un edificio sottoutilizzato, aumentando quindi la domanda.

Come Investire in REIT: Settori da Evitare

È importante non pensare ai REIT come ad un investimento in sé. È necessario esaminare le tendenze del settore prima di determinare quale tipo di REIT sia il migliore per il proprio portafoglio.

Ad esempio, gli acquisti fatti nei centri commerciali sono in caduta libera a causa della crescente popolarità degli acquisti online e del declino dei quartieri periferici (questa è la prima volta dagli anni ’20 che la crescita urbana ha superato la crescita suburbana). Quindi, i REIT che sono esposti rigorosamente o pesantemente ai centri commerciali presenteranno più rischi di quelli che possiedono in altri tipi di immobili.

Stesso discorso per gli hotel. Investire in un REIT che si concentra su di loro significa investire nel settore dei viaggi. E anche se l’industria potrebbe andare bene in un dato momento, si tratta pur sempre di un settore che negli ultimi anni ha vissuto periodi di costante crisi.

In termini di tendenze economiche generali, la bassa inflazione e la mancanza di crescita salariale – come quella verificatasi negli Stati Uniti negli anni 2000 – spesso limita il potenziale di crescita per i REIT, poiché mettono un freno all’aumento degli affitti. Ma anche in queste condizioni avverse, i REIT si sono comportati bene nel lungo periodo.

Come Investire in REIT: Lungimiranza

La chiave per guadagnare in questo campo è quella di essere lungimiranti. Ad esempio, i millennials preferiscono la vita urbana a quella suburbana, una tendenza che ha portato al già citato declino degli acquirenti nei centri commerciali suburbani e all’aumento del commercio al dettaglio. Un buon REIT deve aver individuato queste tendenze ed agire di conseguenza.

L’Acadia Realty Trust (NYSE: AKR) è un REIT che si concentra sulle aree urbane con forti barriere all’entrata che sono soggette a restrizioni e densamente popolate. Attua anche l’approccio del non “innamorarsi”” di un particolare rivenditore: questo perché un rivenditore popolare oggi potrebbe non esserlo domani.

Ma la cosa più importante è che sta investendo molto nella vendita al dettaglio, cercando di individuare i business del futuro. Con una capitalizzazione di mercato di $ 2,30 miliardi, il REIT ha 84 proprietà nel suo portafoglio principale, per un totale di 4,2 milioni di piedi quadrati; a partire da ottobre 2018, ha avuto un rendimento da dividendo del 3,6%.

Nonostante gli indubbi vantaggi, nessuno dovrebbe investire esclusivamente in REIT. Come con qualsiasi classe di attività, queste dovrebbero sempre essere una parte di un portafoglio ben diversificato (leggi anche Portafoglio Redditizio: 4 Step per Costruirlo).